发表于 2020-12-26 16:29 由

(下文为财经院院长何德旭在《中国住房发展报告2020-2021》发布会上的讲话）

　　大家都知道，前不久中央召开了十九届五中全会，前两天又召开了中央经济工作会议，这两个会议都非常重要。十九届五中全会审议通过了一个建议，是对未来5年和今后15年中国经济社会发展一系列重大问题进行了安排和部署。经济工作会议主要是对明年的经济工作进行了具体的部署。所以这两个文件，两个会议都非常重要。

　　

　　

　　跟我们今天会议密切相关的是房地产的问题和住房的问题。在十九届五中全会的《建议》里面，专门有一部分是对房地产和住房问题进行了阐述。在《建议》的第31段，“推进以人为核心的新型城镇化”这一段里面，对住房问题，房地产市场问题进行了一系列安排。特别是涉及到畅通国内大循环、促进消费，在《建议》里面都有相关的内容。这次经济工作会议里面也是，把“解决好大城市住房的突出问题”作为一项非常重要的内容来体现。

　　

　　

　　所以中央经济工作会议，一方面跟十九届五中全会关于住房问题的建议内容是一脉相承的。在那个基础之上，应该说经济工作会议对明年房地产市场发展问题、住房问题都进行了更加明确、更加系统和更加具体的规划。

　　

　　

　　从经济工作会议对住房问题、房地产市场问题的理解，或者我学习了之后的感受就是，这是一个非常全面、系统、具体对住房市场的规划。在经济工作会议的决议里面，对住房问题或者房地产市场问题有几个方面的特点：

　　

　　

　　第一重要性。

　　

　　

　　一是单列。

　　

　　

　　在经济工作会议里面，把住房问题作为一个单独的问题列出来。特别是作为八大重点任务其中的一项，显示了中央对住房问题的高度重视。同时也指出了我们现在要解决住房问题，具有紧迫性在里面，迫切需要解决住房问题。所以这是经济工作会议对住房问题，或者说房地产问题做出规划的一个特点。

　　

　　

　　二是字数。

　　

　　

　　在重要性方面，我们从字数和篇幅来看也是这样。我也看了前几年的经济工作会议，对住房问题、房地产市场问题也有相应的内容，但是篇幅都没有这次这么大，这也显示了中央对于现在解决住房问题的高度重视。

　　

　　

　　

　　第二针对性。

　　

　　

　　一是大城市。

　　

　　

　　大家都看得很清楚，这次就是要解决大城市住房突出的问题，主要是针对大城市提出的解决思路。在这里我觉得体现是我们抓重点对象，解决突出问题，并且提出了非常明确、具体的要求。这样的话，涉及到下一步中小城市怎么来解决住房问题。在房地产市场问题、住房问题上，中小城市也面临着不可忽视的问题。这次中央经济工作会议的重点，或者说明年在这个方面的重点问题，就是要解决大城市突出的住房问题。这也就意味着我们首先解决大城市住房问题，也是现在最紧迫的问题，然后逐步解决其他方面的问题。所以解决房地产市场的问题，应该是有一个过程，可能也不能太操之过急。

　　

　　

　　二是解决问题。

　　

　　

　　针对我们现在在大城市住房市场里面存在的问题，提出了有针对性地解决思路和办法。大家都知道，这么多年来，我们基本上是靠行政手段、行政措施，住房价格压在一个水平上，多次采取了行政性的手段，实际上也暴露出了很多问题和乱象。所以这次经济工作会议明确提出来要整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平也要进行合理的调控。大家都知道，最近一段时间，特别是前一段时间租金水平过高、过乱的现象是非常突出的。还有就是租赁住房税费的负担，对租户来讲也是非常重的。所以这次经济工作会议提出来，要降低租赁住房税费的负担。要逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，租房和购房在公共服务的享受上面是具有同等权利的，这个问题到现在为止都非常突出。现在租赁市场提了那么多年，我们之所以一直没有得到很好地解决，一直没有取得比较好的成效。一个很重要的因素就是我们在租房问题上面，特别是在租户上面，很多权利和利益得不到很好的维护和保护。所以这次中央经济工作会议明确提出了这方面的对策。

　　

　　

　　这些都是这次经济工作会议上非常有针对性地解决大城市住房问题的有效安排，也体现了经济工作会议在解决住房问题上的针对性。

　　

　　

　　三是回应疑问。

　　

　　

　　前不久大家都注意到了，有一些城市为了救市也出台了一些措施。所以很多人都在问，我们的房子是不是又要启动新一轮的刺激政策？所以这次经济工作会议明确回应，也是再一次强调，就是要坚持房子是用来住的，不是用来炒的这样一个定义，所以回应了市场上面或者说老百姓对这样一个问题上面的疑问。

　　

　　

　　这几个方面实际上都体现了这次经济工作会议对解决住房问题非常有针对性的措施。

　　

　　

　　第三灵活性。

　　

　　

　　这次经济工作会议在解决住房问题上，我觉得体现了一定的灵活性。《建议》提出来的，也是我们最近几年一直坚持的，就是因地制宜、多措并举，促进房地产市场平稳健康发展。根据各个城市、各个地方不同的情况，房地产市场，住房领域存在不同程度、不同形式的问题，采取多种方式、多种办法来解决这个方面的问题，不是全部一刀切解决房地产市场问题。

　　

　　

　　第四指导性。

　　

　　

　　我觉得指导性、可操作性非常强。因为这次提出来的目标是非常明确的，就是要重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，规范发展长租房市场。就是从供给端发力，来解决我们的问题。这几年在需求端，在抑制住房市场的需求方面我们做了很多工作，应该说取得了一定成效。但是在供给端，怎么样通过供给端的发力来解决房地产市场问题？这次经济工作会议给予了特别强调，就是要增加保障性租赁住房的供给，规范发展长租房市场。

　　

　　

　　跟这个相类似和相联系的，就是在关键措施的保障方面，这次经济工作会议明确提出来，比如要在土地的供应方面给予保障。实际上就是要向租赁住房建设方面倾斜，土地供应要向租赁住房建设倾斜，国有和民营企业都应该发挥功能作用。也就是说，要形成一种全社会来解决住房问题的作用。

　　

　　

　　这次经济工作会议对解决住房问题提出了明确要求，我们看到在这个方面可以预期，明年在这个方面有很实的措施，对于我们明年解决住房问题方面有比较好的预期。经济工作会议对这样一个问题的明确规定我觉得意义非常重大。因为这个问题本身涉及到千家万户，跟每个人都有联系，关系到民生福祉，是解决民生问题一个非常重要的措施。这样一个问题的解决，也能够拓展我们的消费市场，扩大消费。因为解决了大部分人的后顾之忧之后，能够扩大消费，增加消费，同时也是增加消费的渠道和选择。另外，跟我们城市的发展也是密切相关的。房地产市场不稳定，住房价格不稳定，一个城市的稳定发展也是做不到的。当然，从更大的角度来讲，这几年中央提出来构建双循环发展格局，跟这个也是有非常密切的关系。通过促进房地产市场的健康、持续发展，对于构建双循环发展格局，特别是促进以国内大循环为主体，在这个方面发挥作用，应该说也是非常有意义的。

　　

　　

　　总结起来，我认为这次经济工作会议对于明年的房地产市场建设和发展方面的安排具有非常重要的意义。

　　

　　

　　跟这个相关的，里面还涉及到一点，这次经济工作会议里面没有讲到，就是在十九届五中全会的建议里面提到，要促进金融、房地产和实体经济均衡发展，提到了这么一条。这次经济工作会议当中讲到了住房问题，实际上隐含了一个前提，也就是要解决住房、金融、实体经济的均衡发展问题。房地产市场问题不是一个孤立的问题，也不是一个单独的问题，涉及到实体经济，特别也涉及到金融。这个里面的风险，房地产市场的问题会带来明显的金融方面的风险。所以在这样一个问题上面，我们还是应该基于高度关注。在经济工作会议提出来解决大城市住房问题的时候，我们要把这样一个问题跟实体经济的发展，跟双循环，还有跟我们金融风险的防控，跟金融安全的维护有非常密切的关系。

　　

　　

　　怎么样保证房地产市场的平稳健康发展？一个十分关键的因素就是要抓住房地产市场的供给主体，也就是房地产企业的因素。即便是租赁住房，长租房市场的建设，都跟我们的房地产企业有密切的关系。前不久我和李超博士完成了一个报告，这个报告主要是讲的房地产企业问题。在我们看来，实际上房地产企业面临着比较多的问题。现在大家都注意到了，信用债违约非常危险，这个跟我们以前讲的小企业，民营企业违约完全不一样，完全是一个新的情况。过去我们都在说小的企业容易违约，民营企业容易违约。但是我们现在看到，大企业、国营企业、央企、上市企业、评级非常好的企业现在都出现了一些违约。我们的金融机构也面临着不良资产上升的问题。所以跟我们房地产市场密切相关的房地产企业，现在面临着非常多、非常大的问题。

　　

　　

　　

　　这个报告前不久在财经杂志上面已经发表了，很多人都非常关注这样一个报告。在这里我就不跟大家做过多的介绍了。我们主要是觉得，现在房地产企业面临的风险比较大，特别是涉及到他们的资产负债率比较高。大家可能也注意到了，现在已经出现了很多大型的房地产企业违约方面的情况。

　　

　　

　　所以我们觉得，在新的时代解决房地产市场的问题，要保证房地产市场的平稳健康发展，也要高度关注这个市场的主体，就是房地产企业的风险问题。不解决这样一个问题，我们的房地产市场不可能得到根本的扭转。